Аналитический отчёт по итогам анализа и оценки состояния конкурентной среда на рынке услуг по управлению многоквартирными домами в городах (Ставропольский край).

1. Общие положения.

Основанием для исследования является задание ФАС России от 05.03.2011 №АЦ/7720 (методические рекомендации для проведения анализа рынка услуг по управлению многоквартирными домами в городах с населением свыше 100 тысяч жителей).

Цель – оценка состояния конкурентной среды на рынке услуг по управлению многоквартирными домами в городах с населением свыше 100 тысяч жителей в Ставропольском крае.

Источники исходной информации: администрации муниципальных образований – управления жилищно-коммунальных хозяйств городов Ставрополь, Пятигорск, Кисловодск и Невинномысск, а также управляющие компании, работающие на рынке.

Анализ рынка выполнен в соответствии с порядком проведения анализа и оценки состояния конкурентной среды на товарном рынке, утвержденным приказом ФАС России от 28.04.2010 № 220 (далее – Порядок проведения анализа).

2. Временной интервал исследования.

Анализ состояния конкурентной среды на рынке услуг по управлению многоквартирными домами в городах проведен (в соответствии с методическими рекомендациями ФАС России) за период с 01.01.2010 по 31.12.2010.

3. Продуктовые и географические границы рынка.

Вопросы управления многоквартирным домом регулируются Жилищным кодексом Российской Федерации (далее - ЖК РФ). В соответствии со статьей 161 Жилищного Кодекса РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:

1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;

2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

3) управление управляющей организацией.

При выборе способа управления многоквартирным домом управляющей организацией собственники помещений в многоквартирном доме заключают с выбранным управляющим договоры управления. Договоры с организациями – поставщиками жилищно-коммунальных услуг заключаются управляющей организацией от имени собственников помещений в доме.

В целях проведения данного исследования продуктовыми границами рассматриваемого рынка является комплекс услуг по управлению многоквартирными домами, включающий услуги по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, предоставление на основании заключенных договоров коммунальных услуг собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, а также осуществление иной направленной на достижение целей управления многоквартирным домом деятельности.

В «Общероссийском классификаторе услуг населению» ОК 002-93 (ОКУН) имеется код 041131 6 – услуги по управлению многоквартирным домом.

В «Общероссийском классификаторе видов экономической деятельности» ОК 029-2007 (ОКВЭД) имеется код 70.32.1 – управление эксплуатацией жилого фонда.

Согласно методическим указаниям, анализ проведен по каждому городу Ставропольского края с населением более 100 тысяч жителей. В Ставропольском крае в следующих городах население превышает 100 тысяч жителей: г.Ставрополь, г.Кисловодск, г.Невинномысск, г.Пятигорск.

Таким образом, географическими границами, в которых предприятия осуществляют свою деятельность по управлению многоквартирными домами, являются административные границы городов: Ставрополь, Невинномысск, Пятигорск и Кисловодск.

4. Состав хозяйствующих субъектов.

Перечень организаций, осуществляющих управление многоквартирными домами, получен от администраций городов Ставрополь, Пятигорск, Невинномысск, Кисловодск. В городе Ставрополе на исследуемом рынке работают 58 управляющих компаний, в городе Пятигорске – 6 управляющих компаний, в городе Невинномысске – 8 управляющих компаний, в городе Кисловодске – 9 управляющих компаний.

5. Объем рынка и доли хозяйствующих субъектов на рынке.

Объем рынка услуг по управлению многоквартирными домами определяется как общий объем жилищного фонда в многоквартирных домах в географических границах рассматриваемых городов: Ставрополь, Невинномысск, Пятигорск, Кисловодск и измеряется в тысячах квадратных метров.

При проведении Анализа выявлена следующая информация:

- о способе управления многоквартирными домами и о том, каким образом был осуществлен выбор управляющей организации;

- количество и доля частных и муниципальных управляющих организаций, оказывающих услуги по управлению многоквартирными домами на исследуемом товарном рынке;

- о проведенных органами местного самоуправления конкурсах, сведения об управляющих организациях, выбранных в результате проведения органами местного самоуправления конкурсов, а также информация о нарушениях, выявленных при проведении указанных конкурсов.

В городе Ставрополе на исследуемом рынке работают 58 управляющих компаний, общий объем жилищного фонда – 6436,8 тыс. мІ, управляющие организации оказывают услуги по управлению многоквартирными домами для 1347 многоквартирных домов с общей площадью 3902,40 тыс. мІ, что составляет 60,63% от общего объема жилищного фонда. Многоквартирные дома, не выбравшие или не реализовавшие способ управления, отсутствуют. Доля жилищного фонда, находящегося в непосредственном управлении (453,9 тыс. мІ) или в управлении ТСЖ (2080,5 тыс. мІ) незначительна и составляет 7,05% и 32,32 % соответственно от общего объема жилищного фонда. На исследуемом рынке присутствуют 8 групп лиц, но ни одна из них не занимает доминирующее положение на рынке. В управлении частных компаний находится 52,11% от общего объема жилищного фонда, в управлении муниципальных компаний – 1,88%.

В городе Пятигорске на исследуемом рынке работают 6 управляющих компаний, общий объем жилищного фонда – 1769,70 тыс. мІ, управляющие организации оказывают услуги по управлению многоквартирными домами для 808 многоквартирных домов с общей площадью 1195,78 тыс. мІ, что составляет 67,57% от общего объема жилищного фонда муниципального образования. В непосредственном управлении у собственников жилья в многоквартирных домах находится 13,6 тыс. мІ, т.е. 0,77% от общего жилищного фонда, ТСЖ управляют 560,26 тыс. мІ – 31,66 % от общего жилого фонда. Многоквартирные дома, не выбравшие или не реализовавшие способ управления, отсутствуют. Хозяйствующие субъекты, имеющие долю более 50% и более 35% на исследуемом рынке в г.Пятигорске, отсутствуют.

В городе Невинномысске на исследуемом рынке работают 8 управляющих компаний, общий объем жилищного фонда – 2222,71 тыс. мІ, управляющие организации оказывают услуги по управлению многоквартирными домами для 461 многоквартирных домов с общей площадью 1605,88 тыс. мІ, что составляет 72,25% от общего объема жилищного фонда муниципального образования. В непосредственном управлении у собственников жилья в многоквартирных домах находится 58,11 тыс. мІ, т.е. 2,61% от общего жилищного фонда, ТСЖ управляют 558,72 тыс. мІ – 25,14 % от общего жилого фонда. Многоквартирные дома, не выбравшие или не реализовавшие способ управления, отсутствуют. На исследуемом рынке выявлены 2 группы лиц, одна из которых, состоящая из управляющих компаний со смешанной формой собственности, имеет долю на рынке более 50%, но самостоятельно ни одна из управляющих компаний не занимает доминирующее положение.

В городе Кисловодске на исследуемом рынке работают 9 управляющих компаний, две из которых входят в одну группу лиц, общий объем жилого фонда города – 1461,18 тыс. мІ. Управляющие организации оказывают услуги по управлению 921 многоквартирному дому с общей площадью 853,11 тыс. мІ, что составляет 58,39% от общего объема жилищного фонда муниципального образования. В непосредственном управлении у собственников жилья в многоквартирных домах находится 97 тыс. мІ, т.е. 6,64% от общего жилищного фонда, ТСЖ управляют 486,4 тыс. мІ – 33,29 % от общего жилого фонда. На исследуемом рынке отсутствуют хозяйствующие субъекты, занимающие доминирующее положение.

6. Уровень концентрации исследуемого рынка.

Для определения уровня концентрации рынка услуг по управлению многоквартирными домами рассчитаны: коэффициент рыночной концентрации (CR3) и индекс рыночной концентрации Герфиндаля Гиршмана (HHI).

В городах Ставрополь и Невинномысск CR3 < 45%, HHI < 1000, рынки услуг по управлению многоквартирными домами можно отнести к низкоконцентрированному типу.

В городах Пятигорск и Кисловодск 45% < CR3 < 70%, 1000 < HHI < 2000, исследуемые рынки умеренноконцентрированные.

7. Барьеры входа на рынок.

Для выявления барьеров входа на рынок услуг по управлению многоквартирными домами в городах проведен опрос хозяйствующих субъектов, оказывающих услуги управления.

87% опрошенных управляющих компаний не отметили существенных трудностей при входе на изучаемый рынок, остальные 13% управляющих компаний отметили в качестве барьеров следующие:

- слабую информированность населения о требованиях жилищного законодательства;

- отсутствие реестров управляющих организаций, и как следствие низкую информированность граждан о перечне организаций, осуществляющих управление многоквартирными домами;

- высокую изношенность достаточно большой части жилищного фонда, требующего капитального ремонта;

- низкую платежеспособность отдельных слоев населения, приводящую к задолженностям по оплате коммунальных услуг и содержания жилья;

- слабую заинтересованность органов местного самоуправления в развитии рынка услуг по управлению многоквартирными домами;

- трудности, связанные с заключением с ресурсоснабжающими организациями договоров электроснабжения, газоснабжения, технического обслуживания внутридомового газового оборудования и аварийно-диспетчерского обеспечения многоквартирных домов;

- отсутствие достоверной информации о техническом состоянии оборудования многоквартирного дома (лифтов, общедомовых приборов учета), что сказывается на безопасности эксплуатации такого оборудования;

- необоснованное затягивание сроков передачи технической документации (не в полном объёме) на многоквартирный дом от прежней управляющей компании к вновь избранной, что приводит к появлению двойных компаний и квитанций на оплату предоставленных услуг и, как следствие, к недоверию и негативному отношению населения к управляющим компаниям;

- отсутствие государственного кадастрового учета границ земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, в связи, с чем возникают разногласия при заключении договоров с управляющими организациями и установлении тарифов.

8. Оценка состояния конкурентной среды.

В городе Ставрополе ситуация на рассматриваемом рынке наиболее благоприятная: действует 58 управляющих компаний, у них в управлении находится 60,63% общего объема жилищного фонда, 49 компаний имеют частную форму собственности, у них в управлении находится 52,11% от общего объема жилищного фонда, 6 – являются муниципальными управляющими компаниями, в их ведении 1,88% жилищного фонда и 3 управляющих организации, с долей участия в уставном капитале муниципальных образований (более, чем 25%), в ведении которых находится 6,64% от общего объема жилищного фонда.

На территории города Пятигорска услуги по управлению многоквартирными домами оказывают 6 управляющих компаний, 5 из которых имеют частную форму собственности, у них в управлении находится 39,99% от общего жилищного фонда и 1 управляющая компания с долей участия в уставном капитале муниципальных образований (более, чем 25%), в управлении которой находится 27,58% от общего объема жилищного фонда.

В городе Кисловодске услуги по управлению многоквартирными домами оказывают 9 управляющих компаний, которые имеют частную форму собственности, у них в управлении находится 58,39% общего объема жилищного фонда.

В г. Невинномысске услуги по управлению многоквартирными домами оказывают 8 управляющих компаний, у них в управлении находится 72,25% общего объема жилищного фонда, только 1 управляющая компания имеет частную форму собственности, у неё в управлении находится 3,50% от общего объема жилищного фонда, 2 – являются муниципальными управляющими компаниями, в их ведении 6,21% жилищного фонда и 5 управляющих организаций, с долей участия в уставном капитале муниципальных образований (более, чем 25%), в ведении которых находится 62,53% от общего объема жилищного фонда.

Таким образом, наиболее развита конкурентная среда на рассматриваемом рынке в г.Ставрополе. Следует отметить, что в 2009 году в городе Ставрополе работали 53 компании, в 2010 – 58. В городе Невинномысске в 2009 году работала 1 компания, в 2010 – 9.

Можно сделать вывод, что барьеры для входа на рынок новых управляющих организаций преодолимы, рынок развивается. Следует отметить, что на конкуренцию и уровень развития рыночных отношений в жилищной сфере значительное влияние оказывает объем знаний (в том числе юридических) граждан и отсутствие общедоступности необходимой информации. Значительное число нарушений в тарифной политике ЖКХ также препятствует завершению процедур выбора способов управления многоквартирными домами и более динамичному развитию анализируемого рынка.

В 2010 году конкурсы по отбору управляющих организаций органами местного самоуправления не проводились, то есть выбор способа управления произведен, в основном, на общем собрании собственников жилья.

В городах Ставрополь, Невинномысск, Кисловодск и Пятигорск по результатам проверок и контрольных мероприятий, осуществленных в 2010 году, нарушений статей 15, 16 и 17 Закона РФ от 26.07.2006 №135-ФЗ «О защите конкуренции» не выявлено.

Для появления на рынке профессиональных управляющих организаций и дальнейшего формирования конкурентной среды необходима активизация работы органов местного самоуправления (администраций городов) в части проведения разъяснительной работы с собственниками помещений в многоквартирных домах, организации открытых конкурсов по выбору управляющих компаний, формирования реестров управляющих организаций.