Обзор состояния конкурентной среды на рынке услуг по управлению многоквартирными домами в городах Ставропольского края с численностью населения более 100 тыс. жителей в 2009 году

1. Временной интервал исследования товарного рынка

В соответствии с планом работы ФАС России по анализу состояния конкуренции на товарных рынках на 2009-2010 годы, утвержденным приказом ФАС России от 06.02.2008 № 28 и заданием ФАС России от 17.02.2010 №ЦА/3988, обзор состояния конкурентной среды на рынке услуг по управлению многоквартирными домами в городах проведен за период с 01.01.2009 по 31.12.2009.

2. Продуктовые границы товарного рынка

Вопросы управления многоквартирным домом регулируются Жилищным кодексом Российской Федерации (далее – ЖК РФ). В соответствии со статьей 161 Жилищного Кодекса РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:

1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;

2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

3) управление управляющей организацией.

При выборе способа управления многоквартирным домом управляющей организацией собственники помещений в многоквартирном доме заключают с выбранным управляющим договоры управления. Договоры с организациями – поставщиками жилищно-коммунальных услуг заключаются управляющей организацией от имени собственников помещений в доме.

С учетом задания ФАС России продуктовыми границами рассматриваемого рынка является комплекс услуг по управлению многоквартирными домами, включающий услуги по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, предоставление на основании заключенных договоров коммунальных услуг собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, а также осуществление иной направленной на достижение целей управления многоквартирным домом деятельности.

3. Географические границы товарного рынка

В соответствии с методическими указаниями ФАС России в целях проведения данного исследования географическими границами рынка услуг по управлению многоквартирными домами приняты административные границы городов с численностью населения более 100 тысяч жителей. Таких городов на территории Ставропольского края четыре: Ставрополь, Невинномысск, Пятигорск и Кисловодск.

IV. Состав хозяйствующих субъектов, действующих на товарном рынке

Перечень организаций, осуществляющих управление многоквартирными домами, получен от администраций городов Ставрополь, Пятигорск, Невинномысск, Кисловодск. В г.Ставрополе на данном рынке в 2009 году работали 53 управляющие компании, в г.Кисловодске – 11, в г.Пятигорске – 6. В г.Невинномысске в 2009 году была одна муниципальная управляющая компания, но в первом квартале 2010 года уже появились 8 частных компаний и 2 муниципальные.

Потребителями услуг управляющих организаций являются собственники помещений в многоквартирных домах.

4. Объем товарного рынка и доли хозяйствующих субъектов на рынке

Объем рынка услуг по управлению многоквартирными домами определяется, как общий объем жилищного фонда в многоквартирных домах в географических границах рассматриваемых городов: Ставрополь, Невинномысск, Пятигорск, Кисловодск, и измеряется в тысячах квадратных метров.

Для определения понятия «многоквартирный дом» администрации муниципальных образований – управления ЖКХ городов Ставрополь, Пятигорск, Кисловодск и Невинномысск руководствуются пунктом 6 постановления Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 № 47 «Об утверждении положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции». Также администрациями городов исключаются из учета дома «блокированной застройки», под домами блокированной застройки подразумеваются жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования (ст. 49 ч.2 п.2 Градостроительного кодекса РФ).

Необходимая для проведения обзора информация по каждому требуемому параметру получена от администраций муниципальных образований – управлений жилищно-коммунальных хозяйств городов Ставрополь, Пятигорск, Кисловодск и Невинномысск, а также от управляющих организаций. Установлено следующее.

Город Ставрополь – на исследуемом рынке работают 53 управляющие компании, объем жилищного фонда – 5569,8 тыс. м2, в ведении управляющих компаний находится 3756,4 тыс. м2, что составляет 67,44% от общего объема жилищного фонда. Многоквартирные дома, не выбравшие или не реализовавшие способ управления, отсутствуют. Доля жилищного фонда, находящегося в непосредственном управлении (336,20 тыс. м2) или в управлении ТСЖ (1477,20 тыс. м2), незначительна и составляет 6,04% и 26,52 % соответственно. На исследуемом рынке отсутствуют хозяйствующие субъекты, занимающие доминирующее положение.

Город Пятигорск – на исследуемом рынке работают 6 управляющих компаний, объем жилищного фонда – 1827,7 тыс.м2, в ведении управляющих компаний находится 1332,4 тыс. м2, что составляет 72,9% от общего объема жилищного фонда муниципального образования. В непосредственном управлении у собственников жилья в многоквартирных домах находится 13,6 тыс. м2, т.е. 0,74% от общего жилищного фонда, ТСЖ управляют 481,7 тыс. м2 – 26,36 % от общего жилого фонда. Многоквартирные дома, не выбравшие или не реализовавшие способ управления, отсутствуют. Наибольшую долю на исследуемом рынке занимает ОАО «Управление жилым фондом».

В городе Невинномысске объем жилищного фонда – 2222,2 тыс. м2, в ведении управляющей организации находится 1855,7 тыс. м2, т.е. 83,51% от общего объема жилищного фонда. В непосредственном управлении, а также в управлении ТСЖ находится 38,9 и 289,9 тыс. м2 соответственно, что составляет 1,75% от общего объема жилищного фонда для непосредственного управления и 13,05% для ТСЖ. Необходимо отметить, что в 2009 году в г.Невинномысске услуги по управлению многоквартирными домами оказывала только одна управляющая организация. По данным Ставропольского УФАС в первом квартале 2010 года в г.Невинномысске осуществляют деятельность 8 вновь созданных управляющих компаний.

Город Кисловодск – на исследуемом рынке работают 11 управляющих компаний, общий объем жилого фонда – 1467,4 тыс. м2, в ведении управляющих компаний находится 839,86 тыс. м2, т.е. 57,23% от общего жилищного фонда. В непосредственном управлении находятся 180,1 тыс. м2, что составляет 12,27% от общего объема жилищного фонда, у ТСЖ объем жилищного фонда составил 468,7 тыс. м2, т. е. – 31,94%. Со способом управления не определились 44 дома, общей площадью 16 тыс. м2, что составляет 1,09% от общего жилищного фонда. На исследуемом рынке отсутствуют хозяйствующие субъекты, занимающие доминирующее положение.

5. Уровень концентрации товарного рынка

Для определения уровня концентрации рынка услуг по управлению многоквартирными домами в городах рассчитаны коэффициенты рыночной концентрации (CR3).

В городе Ставрополе CR3 = 14,63%, в городе Пятигорске CR3 = 70,44 %, в городе Кисловодске CR3 = 38,8 %, в г.Невинномысске CR3 = 100%.

Таким образом, в городах Ставрополь и Кисловодск уровень концентрации рынка услуг по управлению многоквартирными домами низкий, рассматриваемый рынок конкурентный. В городах Пятигорск и Невинномысск уровень концентрации высокий, рынок с неразвитой конкуренцией.

6. Барьеры входа на товарный рынок

Опрос хозяйствующих субъектов показал следующее: 48 % опрошенных управляющих компаний не отметили существенных трудностей при входе на изучаемый рынок, остальные 52% управляющих компаний к барьерам входа на рынок услуг по управлению многоквартирными домами относят:

- отсутствие реестров управляющих организаций, и, как следствие, низкую информированность граждан о перечне организаций, осуществляющих управление многоквартирными домами;

- слабую заинтересованность органов местного самоуправления в развитии рынка услуг по управлению многоквартирными домами;

- неудовлетворительную информированность населения о требованиях жилищного законодательства;

- высокую изношенность достаточно большой части жилищного фонда, требующего капитального ремонта;

- низкую платежеспособность отдельных слоев населения, приводящую к задолженностям по оплате коммунальных услуг и содержания жилья;

- трудности, связанные с заключением с ресурсоснабжающими организациями договоров электроснабжения, газоснабжения, технического обслуживания внутридомового газового оборудования и аварийно-диспетчерского обеспечения многоквартирных домов;

- отсутствие государственного кадастрового учета границ земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, в связи, с чем возникают разногласия при заключении договоров с управляющими организациями при установлении тарифов.

7. Оценка состояния конкурентной среды на товарном рынке

Состояние конкурентной среды на рынках услуг по управлению многоквартирными домами в городах с населением более 100 тысяч человек в Ставропольском крае следующее.

В городах Ставрополь и Кисловодск рынки услуг по управлению многоквартирными домами являются низкоконцентрированными (CR3 = 14,63% и CR3 = 38,8% соответственно), их можно отнести к рынкам с развитой конкуренцией.

Иная ситуация в городах Невинномысск и Пятигорск. Уровень концентрации рынков услуг по управлению многоквартирными домами в этих городах высокий, рынки с неразвитой конкуренцией.

Для появления на рынке профессиональных управляющих организаций и дальнейшего формирования конкурентной среды необходима активизация работы органов местного самоуправления (администраций городов) в части проведения разъяснительной работы с собственниками помещений в многоквартирных домах, организации открытых конкурсов по выбору управляющих компаний, формирования реестров управляющих организаций.